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Desde 1º de agosto, o locador passa a emitir NFS-e com o novo imposto destacado, em alíquota simbólica de 1% nesta fase de adaptação de sistemas. O aluguel residencial ganha um redutor de 70% na alíquota, e quem aluga por até R$ 600 por mês fica isento. Na venda, a alíquota de referência cai pela metade e o vendedor ainda desconta o valor de aquisição do imóvel.

Este artigo explica o mecanismo que passou a valer agora: como funciona a cobrança, quem fica isento no aluguel residencial e o que muda na hora de vender. Se a dúvida do seu cliente for sobre quem entra no regime completo do IBS/CBS (por volume de imóveis ou faixa de renda), isso está detalhado em Reforma tributária no aluguel: quem paga o IBS/CBS. Aqui o foco é outro: o que já mudou na prática pra quem aluga e pra quem vende.

O que muda pra quem aluga imóvel residencial?

A partir de 1º de agosto, o locador pessoa física que recebe aluguel passou a emitir Nota Fiscal de Serviço eletrônica, a NFS-e, com o novo imposto destacado. Segundo informações divulgadas pelo CRCSP, a alíquota nesta fase de adaptação de sistemas é simbólica: 0,9% de CBS mais 0,1% de IBS, somando 1%. A ideia da transição é testar o sistema de emissão e recolhimento antes de as alíquotas de referência, maiores, entrarem em vigor nos próximos anos.

Pro aluguel residencial, aquele destinado à moradia, a regra prevê um redutor de 70% sobre a alíquota. E tem um piso: contratos de locação residencial de até R$ 600 por mês ficam isentos do novo imposto. Ou seja, o proprietário que aluga uma kitnet ou um imóvel de valor mais baixo não precisa destacar imposto na nota, porque não há alíquota a cobrar nessa faixa.

Na prática, quem administra a locação (o proprietário direto, ou a imobiliária em nome dele) precisa passar a emitir essa nota fiscal. Se o seu escritório cuida da administração desses contratos, vale confirmar com o financeiro ou o contador qual sistema vai gerar a NFS-e, porque boa parte dos softwares de emissão já foi adaptada pra essa fase.

A reforma foi instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 (Planalto) e vem sendo regulamentada por etapas, com orientações publicadas periodicamente pela Receita Federal.

E na venda, o que muda?

Pra compra e venda de imóvel, o mecanismo é diferente do aluguel. A alíquota de referência do novo sistema é estimada em cerca de 28%, valor que ainda deve passar por ajustes nos próximos anos conforme o que for efetivamente arrecadado. Mas pra imóvel, essa alíquota de referência é reduzida em 50%. Na prática, a fatia que incide sobre a venda de um imóvel já nasce menor do que a alíquota padrão aplicada a outros produtos e serviços.

Tem outro ponto que interessa direto ao bolso do vendedor: ele ainda pode deduzir da base de cálculo o valor de aquisição do imóvel. Isso evita que o novo imposto incida sobre o patrimônio que já foi formado antes da reforma, cobrando só sobre o ganho da operação, uma lógica parecida com a que já existe hoje no Imposto de Renda sobre ganho de capital.

Isso não se confunde com a isenção de Imposto de Renda pra quem vende um imóvel e compra outro em até 180 dias, tema tratado em Isenção de IR na venda de imóvel: só quem compra outro (são impostos diferentes: um é o IR sobre ganho de capital, o outro é o novo IBS/CBS).

Fonte: https://www.imobibrasil.com.br/blog/reforma-tributaria-imoveis-aluguel-venda-nfs-e-2026/